부산 전세가격 고공행진, 왜 이렇게 오르나요? 2026년 전세난 원인 총정리

📌 이 글의 핵심 요약

2026년 부산 전세가격이 1년 넘게 상승세를 이어가고 있습니다. 주요 원인은 신축 아파트 공급 부족, 전세 매물 급감(3년 전 1.8만 건 → 현재 4천 건), 계약갱신청구권 사용 증가, 그리고 전세 대신 매매를 선택하는 실수요자 증가입니다. 해운대구, 동래구, 연제구를 중심으로 상승세가 당분간 지속될 전망입니다.

2026년 부산 전세가격 상승 원인 분석

부산 전세가격이 심상치 않습니다. "2년 전보다 1억 원이 올랐어요", "전세 매물이 아예 없어요"... 요즘 부산에서 전세를 구하려는 분들이라면 한 번쯤 들어보셨을 이야기죠.

실제로 부산 아파트 전세가격은 2024년 8월부터 17개월 연속 상승 중이에요. 새 아파트가 입주하는 지역에서조차 전세가격이 떨어지지 않고 오히려 오르는, 이례적인 상황이 벌어지고 있습니다.

도대체 왜 이런 일이 벌어지고 있는 걸까요? 오늘은 부산 전세가격 급등의 원인과 앞으로의 전망을 상세히 분석해 드릴게요. 부산에서 전세를 구하거나, 부동산 투자를 고민하시는 분들이라면 꼭 읽어보세요.

📊 부산 전세 현황 (2026년 1월 기준)

전세가격 상승률: 17개월 연속 상승 | 전세 매물: 3년 전 대비 78% 감소 | 상승 전망: 46.9% vs 하락 전망: 3.8%

부산 전세가격, 지금 얼마나 올랐나요?

부산 아파트 전세가격은 2024년 8월부터 17개월 연속 상승 중입니다. 전용 84㎡ 기준, 2년 전보다 1억~2억 원 오른 단지가 속출하고 있으며, 일부 인기 지역은 2년 만에 전세가가 50% 이상 급등했습니다.

구체적인 사례를 볼까요? 부산 남구의 한 1,400세대 대단지 아파트의 경우, 전용 84㎡ 전세가격이 1년 만에 1억 원 가량 올라 현재 3억 원 후반대에 거래되고 있어요.

놀라운 건, 불과 1km 거리에 새 아파트 3천 세대가 입주 중인데도 가격이 내려가지 않는다는 점이에요. 보통 신축 입주가 시작되면 인근 구축 아파트 전세가는 하락하기 마련인데, 오히려 강보합세를 유지하고 있는 거죠.

📈 부산 전세가격 상승 현황

• 상승 기간: 2024년 8월 ~ 현재 (17개월 연속)

• 주간 상승률: 0.07% → 0.09% → 0.11% (상승폭 확대 추세)

• 전세가율: 65.5% → 67.1% (2025년 4월 → 12월)

※ 출처: 한국부동산원, KB부동산

현장 중개사들의 이야기도 심각해요. "전세 매물 자체가 없어요. 나오면 바로 나가요." 이런 말이 나올 정도로 부산 전세가격 시장은 공급자 우위로 완전히 기울어진 상태입니다.

 

부산 전세가격은 17개월째 상승세를 이어가고 있습니다 (출처: 한국부동산원)

부산 전세가격이 오르는 진짜 이유는?

부산 전세가격 상승의 핵심 원인은 4가지입니다. ① 전세 매물 급감(3년 새 78% 감소), ② 신축 아파트 공급 부족, ③ 계약갱신청구권 사용 증가, ④ 전세 대신 매매 선택 증가가 복합적으로 작용하고 있습니다.

 

부산 전세가격이 이렇게 오르는 데는 분명한 이유가 있어요. 하나씩 자세히 살펴볼게요.

📉 첫 번째, 전세 매물이 급격히 줄었습니다

3년 전만 해도 부산에 1만 8천 개가 넘던 아파트 전세 매물이 현재는 4천여 개까지 줄었어요. 무려 78%가 감소한 거죠. 물건이 없으니 가격이 오를 수밖에 없는 구조입니다.

🏗️ 두 번째, 신축 아파트 공급이 부족합니다

2026년 부산 아파트 입주 물량은 약 1.4만 가구로, 작년 대비 15% 이상 감소했어요. 전국적인 '공급 절벽' 현상이 부산에서도 나타나고 있는 겁니다. 특히 신축 전세를 선호하는 수요는 많은데, 공급이 따라가지 못하고 있어요.

📋 세 번째, 계약갱신청구권 사용이 늘었습니다

임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행 이후, 기존 임차인들이 2년을 더 거주하는 경우가 많아졌어요. 전세 물건이 시장에 나오지 않으니, 신규 전세 수요자들이 구할 수 있는 매물이 줄어든 거죠.

🏠 네 번째, 전세 대신 매매를 선택하는 사람이 늘었습니다

부산 아파트 매매 건수가 2023년 2만 8,823건에서 2025년 4만 3,856건으로 52% 증가했어요. 전세가격이 너무 오르니, 차라리 "이 돈이면 사는 게 낫겠다"는 판단으로 매매로 돌아선 실수요자들이 많아진 거예요. 이들이 원래 살던 전세 물건을 비우면서, 전세 공급은 더 줄어들었고요.

💬 전문가 분석

"신축 아파트의 전세 수요가 많은데 신축 아파트가 전반적으로 좀 부족하다 보니까 전세 가격이 지금 오르고 있는 상황으로 보여집니다. 투자 수요가 많지 않은 점도 영향을 줬고요."

— 정쾌호 동의대학교 부동산대학원장 (부산MBC 인터뷰)

전세 매물 부족이 가격 상승의 가장 큰 원인입니다

어느 지역이 가장 많이 올랐나요?

부산에서 전세가격 상승폭이 가장 큰 지역은 해운대구, 동래구, 연제구입니다. 이 지역들은 학군과 생활 인프라가 좋아 실거주 수요가 집중되면서, 전세 품귀 현상이 특히 심각합니다.

부산 전세가격 상승이 전 지역에서 나타나고 있지만, 특히 몇몇 지역은 '전세 구하기 전쟁'이라고 할 정도로 심각해요.

🗺️ 부산 전세 상승 핫스팟 지역

🥇 해운대구

부산 최고 인기 지역. 신축 선호 수요 집중, 전세 매물 품귀 현상 심각. 센텀시티, 마린시티 일대 전세가 2년 새 1~2억 상승.

🥈 동래구

전통적인 명문 학군 지역. 자녀 교육을 위한 실수요 강세. 온천장역, 명륜역 일대 전세 경쟁 치열.

🥉 연제구

교통 요지이자 신흥 주거지역. 직주근접 수요 증가. 비교적 합리적인 가격대로 젊은 층 유입 많음.

반면, 강서구, 사상구, 사하구 등 외곽 지역은 상대적으로 상승폭이 작은 편이에요. 하지만 이 지역들도 결국 수요가 분산되면서 서서히 오르는 추세이긴 합니다.

전문가들은 이런 지역별 양극화가 당분간 계속될 것으로 보고 있어요. 결국 "좋은 입지의 신축 아파트"에 수요가 집중되는 현상이 부산에서도 뚜렷하게 나타나고 있는 거죠.

 

해운대구, 동래구, 연제구 중심으로 상승세가 가파릅니다

2026년 부산 전세, 앞으로 어떻게 될까요?

전문가들은 2026년에도 부산 전세가격 상승세가 지속될 것으로 전망합니다. KB부동산 조사 결과, 상승 전망이 46.9%인 반면 하락 전망은 3.8%에 불과합니다. 입주 물량 부족이 해소되기 전까지 전세난은 계속될 것으로 보입니다.

안타깝지만, 부산 전세가격이 단기간에 안정되기는 어려울 것 같아요. 전문가들의 전망을 종합하면 이렇습니다.

🔮 2026년 부산 전세 전망 (KB부동산, 2025년 12월 기준)

• 전세가격 전망지수: 122.4 (100 초과 시 상승 우세)

• 상승 전망: 46.9%

• 보합 전망: 49.3%

• 하락 전망: 3.8%

하락 전망이 3.8%에 불과하다는 건, 거의 대부분의 전문가가 "적어도 떨어지진 않을 것"이라고 본다는 뜻이에요.

💬 부동산 전문가 전망

"계속 (전세난이) 지속이 될 것 같습니다. 특히 해운대구라든지 동래구, 연제구 중심으로 해서 전세 가격 상승세가 가파르게 나타날 것 같습니다."

— 이영래 부동산서베이 대표

결국 안정적인 신규 공급이 이뤄지기 전까지는 전세난이 해소되기 어렵다는 게 전문가들의 공통된 의견이에요. 2027년 이후 입주 물량이 회복되면 다소 완화될 수 있지만, 올해까지는 상승 압력이 지속될 전망입니다.

 

전문가 대다수가 2026년 전세가격 상승을 전망하고 있습니다

전세 구하는 분들이 알아야 할 점은?

부산에서 전세를 구하신다면 ① 여유 있는 일정 확보, ② 지역 범위 확대 고려, ③ 전세자금대출 미리 준비, ④ 전세보증보험 가입 필수를 권장합니다. 매물이 나오면 빠르게 결정해야 할 수 있으니 사전 준비가 중요합니다.

 

이런 상황에서 부산 전세를 구해야 하는 분들은 어떻게 해야 할까요? 실질적인 팁을 정리해 드릴게요.

✅ 부산 전세 구하기 체크리스트

1. 최소 2~3개월 전부터 시작하세요

매물이 귀하니 여유 있게 움직여야 해요. 입주 예정일 기준 2~3개월 전부터 발품을 파세요.

2. 지역 범위를 넓게 잡으세요

1순위 지역에서 안 되면 인근 지역까지 범위를 넓혀보세요. 의외로 좋은 물건을 찾을 수 있어요.

3. 전세자금대출 사전 승인 받아두세요

좋은 매물은 빨리 나가요. 대출 한도와 금리를 미리 확인해두면 결정을 빨리 할 수 있어요.

4. 전세보증보험 가입은 필수

전세사기 피해 예방을 위해 HUG나 SGI 전세보증보험 가입이 가능한 물건인지 꼭 확인하세요.

5. 반전세·월세도 옵션으로 고려

전세 물건이 없다면 보증금을 낮추고 월세를 내는 반전세도 대안이 될 수 있어요.

그리고 한 가지 더! "이 가격이면 차라리 사는 게 낫지 않나?"라는 생각이 드신다면, 매매도 함께 검토해 보세요. 실제로 전세 대신 매매를 선택하는 분들이 늘고 있고, 장기적으로는 더 나은 선택이 될 수도 있습니다.

전세 품귀 시대, 미리 준비하는 게 중요합니다

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마치며

오늘은 부산 전세가격이 왜 이렇게 오르고 있는지, 그 원인과 전망을 자세히 살펴봤습니다.

핵심을 다시 정리하면, 전세 매물 급감(78% 감소), 신축 공급 부족, 계약갱신청구권 사용 증가, 매매 전환 수요 증가가 복합적으로 작용해 17개월째 상승세가 이어지고 있어요. 특히 해운대구, 동래구, 연제구는 당분간 전세 구하기가 더 어려울 것으로 보입니다.

부산에서 전세를 구하시는 분들은 미리 준비하시고, 필요하다면 매매나 반전세도 함께 고려해 보세요. 부산 전세가격 동향은 앞으로도 계속 주시할 필요가 있습니다. 좋은 집 구하시길 바랍니다!